Le viager, comment ça marche ?
Le viager immobilier est une opération qui permet à un retraité de monétiser un patrimoine immobilier "dormant" en obtenant un capital (appelé bouquet) et un complément de retraite à vie (rente viagère), pour l'investisseur, c'est l'opportunité de constituer du patrimoine et des revenus futurs.
Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente.
La rente viagère (ou arrérage) est versée, le plus souvent, mensuellement. Celle-ci est obligatoirement indexée (en général indice INSEE de l'inflation), c'est à dire qu'elle est revalorisée chaque année. Si le contrat est conclu sur plusieurs têtes, la rente est réversible c’est-à-dire qu’elle continue à être versée intégralement au survivant.
Les montants du bouquet et de la rente suivent un barème strict.
La vente peut se faire en viager occupé, le ou les vendeurs conservent alors un droit d'usage et d’habitation (ou un usufruit) à vie ; ou viager libre.
Toute personne capable juridiquement (aptitude d'une personne physique ou morale à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même) peut vendre ou acheter un logement en viager. L'acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire. Il est de même primordial que l'avant-contrat soit signé chez un notaire. Le contrat viager est très encadré et protecteur, il contient les éléments suivants :
- Un privilège de vendeur, permettant au vendeur d’avoir une créance prioritaire avec inscription hypothécaire ;
- Une clause résolutoire qui a pour effet de remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la conclusion du contrat, c’est-à-dire, d’annuler la vente en cas de non-paiement ;
- Une clause pénale.
Prenons un exemple : Mme Dupont a 80 ans et est propriétaire d'un appartement estimé à 200 000 euros. Elle souhaite vendre son bien en viager occupé (vente de la nue-propriété = les "murs" en conservant un droit d'usage et d'habitation : DUH = occupation à vie).
Selon le barème viager Daubry, l'espérance de vie est de 12,4 ans. La valeur du DUH = occupation à vie du logement par le vendeur est de 83 200€. Mme Dupont souhaite un bouquet de 40 000 euros. Elle percevra une rente viagère de 740 euros par mois.
Pour en savoir plus :
- Quelle est la répartition des charges et des travaux dans un démembrement immobilier ?
- Qui paie les taxes en viager ?
- Que se passe-t-il à la fin du démembrement immobilier ?
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