Réussir sa vente en viager occupé
Tout savoir sur le viager occupé
Le viager occupé, représentant 83% des volumes, est la vente d’un bien immobilier dont le crédirentier se réserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) sur le bien. Le vendeur (crédirentier) continue à vivre chez lui jusqu’à son décès tout en percevant une rente à vie !
Quel est l'intérêt d'un viager occupé ?
La vente en viager occupé permet aux vendeurs (crédirentier) d’augmenter leur pouvoir d’achat sans changer leur habitude de vie. Ainsi, ils peuvent continuer à vivre chez eux tout en percevant une rente à vie. Pour l’acquéreur (débirentier), l’achat en viager occupé s’apparente à un investissement locatif sécurisé, fiscalement attractif et offrant une bonne rentabilité.
Concrètement, lors de la vente, l’acquéreur-investisseur (débirentier) verse immédiatement une somme au comptant appelée « BOUQUET ». Puis, tous les mois, il verse une somme mensuelle, appelée « RENTE », cette rente garantit aux vendeurs (crédirentier) un complément de revenus à vie.
Pour le vendeur (crédirentier)
La vente en viager occupé permet aux vendeurs d’augmenter leur pouvoir d’achat sans changer leur habitude de vie..
Le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) personnel sa vie durant, il continue à vivre « chez lui », sans changement dans son quotidien, tout au long de sa vie
Le vendeur perçoit un capital immédiatement et des revenus supplémentaires garantis à vie
Le vendeur réalise des économies importantes, il n’a plus à payer la taxe foncière, les gros travaux, les honoraires du syndic en cas de copropriété, etc
Le vendeur bénéficie d’un cadre fiscal très favorable, le bouquet est totalement exonéré d’impôts et la rente bénéficie d’un abattement de 70 % à partir de 70 ans
Le vendeur est garanti du paiement des rentes. La vente est enregistrée par un acte authentique établi chez notaire, qui comprend un privilège de vendeur avec clause résolutoire
Le vendeur est garanti du maintien de pouvoir d’achat par la revalorisation annuelle de la rente
Le vendeur est garanti d’une revalorisation en cas de libération anticipée, il peut libérer son bien, de son propre chef, et bénéficier en contrepartie de rentes revalorisées selon barème prévu dans l’acte de vente
Le vendeur protège sa famille grâce à la réversion du droit d’usage et d’habitation (DUH) et de la totalité de la rente au conjoint survivant. Il peut aussi faire une donation de tout ou partie du bouquet à ses proches
Pour l’acquéreur (débirentier) :
Le viager répond à de multiples besoins : préparer sa retraite, bâtir un futur patrimoine locatif, investir sans alourdir ses impôts, acheter un bien immobilier pour ses enfants, investir dans une résidence secondaire future, etc.
L’acquéreur investit dans l’immobilier à prix réduit, c’est un placement de moyen/long terme très attractif
L’acquéreur investit dans un cadre fiscal très favorable (il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d’habitation est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat)
L’acquéreur investit de manière socialement responsable (il complète la retraite du vendeur et lui permet de demeurer chez lui)
L’acquéreur est garanti d’une bonne protection du capital investi (résilience de la pierre)
L’acquéreur investit de manière socialement responsable
L’acquéreur est garanti de l’absence de risque et de souci de gestion locative (le « locataire », c’est le vendeur !)
L’acquéreur a la possibilité de revendre le viager à tout moment
La répartition des charges
Il n’y a pas de règles précises. Elle est conventionnelle selon les parties. En général, le vendeur, qui était propriétaire de son bien, bénéficie d’un avantage sur ses charges. En effet, il n’a plus que les charges courantes à payer : chauffage, électricité, eau... et la taxe d’habitation. Face à lui, l’acquéreur est responsable de :
- la taxe foncière, hors ordures ménagères;
- les honoraires du Syndic en cas de vente d’un appartement en copropriété;
- l’assurance de l’immeuble;
- les gros travaux : ravalement de la façade, rénovation de la toiture...
Ainsi, la répartition des charges et des réparations entre le vendeur et acquéreur est principalement calquée sur le droit locatif.
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