Comprendre les calculs viager et nue‑propriété

Quels calculs pour un bien occupé ?

Les calculs viager et nue-propriété sont complexes et nécessitent l’avis d’un expert. Le conseiller Renée Costes va intégrer toutes les données nécessaires en plus de son expertise et de sa connaissance du secteur.

• Estimation de la Valeur vénale.

Il s’agit de la valeur du bien sur le marché. Elle est estimée à partir d’une étude rigoureuse du quartier, de l’immeuble, l’étage, le confort, les travaux et des dernières ventes locales. Elle intègre également le fait que le bien soit occupé. La valeur vénale va servir de base pour les calculs.

• Calcul du Droit d’usage et d'habitation ou de l'usufruit.

Évaluation de la valeur financière de l’occupation du bien à vie par le vendeur. Ce calcul se fait à partir d’un barème reconnu intégrant entre autres, les statistiques d’espérance de vie.

• Valeur économique.

La valeur économique correspond au prix occupé moins le droit d’usage ou l’usufruit. Cette valeur va être celle la plus souvent retenue dans l’acte notarié.

• Définition du montant du bouquet et des rentes.

La valeur économique va être répartie entre le capital (bouquet) perçu par le vendeur au moment de la vente et si souhaité, une rente mensuelle à vie.
Il n'y a pas de règle fixe pour cette répartition. Le calcul de la rente viagère est réalisé à l’aide d’une formule : après avoir déduit le montant du bouquet de la valeur économique, le solde est converti en mensualités en appliquant un taux de rente déterminée en fonction de la durée estimée de l'opération.

Quels calculs pour un bien libre ?

• Estimation de la Valeur vénale.

Il s’agit de la valeur du bien sur le marché. Elle est estimée à partir d’une étude rigoureuse du quartier, de l’immeuble, l’étage, le confort, les travaux et des dernières ventes locales. Elle intègre également le fait que le bien soit occupé. La valeur vénale va servir de base pour les calculs.

• Pas de Calcul du Droit d’usage et d'habitation ou de l'usufruit.

Comme le vendeur ne souhaite plus occuper le bien aucun déduction correspondant au droit d'usage ou à l'usufruit n'est appliquée sur la valeur du bien.

• Définition du montant du bouquet et des rentes.

La valeur vénale libre va être répartie entre le capital (bouquet) perçu par le vendeur au moment de la vente et la rente mensuelle à vie.
Comme pour un viager occupé, il n'y a pas de règle imposée. La répartition se fait en fonctions des projets et besoins du vendeur. Le calcul du montant mensuel de la rente se fait de la même manière que pour un viager occupé avec un taux de rente lié à la durée estimée.