Acheter de l’immobilier est l’un des démarches privilégiées par les français pour se constituer un patrimoine. Et de fait, l’immobilier s’est avéré une valeur sûre sur ces dernières décennies aussi bien à moyen que à long terme.
Mais acheter dans la pierre est également source de contraintes.
Inscrit dans le Code Civil depuis 1804, démembrer un bien immobilier consiste à séparer la pleine propriété en nue‑propriété d’un côté et droit d’habitation ou usufruit de l’autre. Cette opération peut de réaliser sur tous types de bien, appartement, maison, résidence principale, résidence secondaire.
En investissant en viager ou nue‑propriété, vous achetez uniquement la nue‑propriété du bien, « les murs ». Le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation pour une durée donnée.
Une estimation financière précise et professionnelle est essentielle pour ce type de vente. Il est préférable qu’elle soit réalisée par un expert viager et nue‑propriété qui va intégrer de multiples variables.
Le point de départ est une estimation précise de la valeur du bien sur le marché. A partir de cette estimation, l’expert va évaluer la valeur du droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit en incluant la durée souhaitée. Dans les ventes en viager, l’usage étant « à vie » l’expert va estimer une durée à partir de données INSEE, de barèmes référents en intégrant la composition du foyer, de l’âge de ses membres.... Il va ensuite pouvoir définir la répartition de la valeur du bien entre le droit d’usage et d’habitation (ou l’usufruit) et la nue‑propriété.
Le prix d’achat du bien sera celui de la valeur de la nue‑propriété uniquement ou du la valeur totale déduction faite de la valeur de l’usage qui est garanti au vendeur. On parle alors de « décote ».
A la fin de l’opération, que ce soit à l’expiration d’un période fixe prédéfinie, décès ou libération du bien (uniquement à la demande de l’occupant), l’investisseur devient automatiquement et sans frais plein propriétaire et peut alors disposer du bien à sa guise, le louer, le vendre ou l’occuper.
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Achat en vente à terme occupée
« Avec Christophe nous avons vécu 3 ans à Marseille pour nos études. C’est d’ailleurs dans cette ville que nous nous sommes rencontrés. Nous adorons Marseille pour son effervescence et la douceur de son climat méditerranéen. Nous habitons à Lyon depuis plus de 15 ans et même si nous aimons notre vie ici avec nos deux fils, nous descendons régulièrement à Marseille et envisageons de plus en plus d’investir dans un petit pied à terre. »
Achat en viager libre
« Notre fils part de la maison pour ses études supérieures à Clermont-Ferrand l’année prochaine. Nous envisagions d’acheter un appartement depuis quelques temps pour nous constituer une petite retraite supplémentaire. C’est l’occasion de loger notre fils tout en nous constituant un patrimoine. »
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