Lexique de l'univers du viager : toutes les définitions

Découvrez les mots clefs du démembrement immobilier

Bouquet, rente, DUH... l'univers du viager et de la nue-propriété dispose de son propre vocabulaire. Alors si vous voulez tout savoir sur ces termes parfois surprenants, suivez le guide.

ALÉA

Élément constitutif d'une vente en viager. La durée du contrat doit être aléatoire, c'est à dire que la date de fin ne peut pas être connue à la signature.

BARÊME

Tables de données établies à partir de statistiques démographiques officielles permettant d'établir la valeur financière d'un DUH ou d'un usufruit en fonction entre autres de l'âge du ou des vendeurs. Il est important que les estimations viager et nue-propriété soient réalisées à partir de barèmes reconnus.

BOUQUET

Somme versée par le débirentier (acquéreur) au crédirentier (vendeur) au comptant le jour de la vente dans le cas d'une vente en viager. Le bouquet ne représente qu'une partie du prix de vente, le reste étant versé sous forme de rente.

CESSION BAIL-A-VIE

Nouveau type de contrat proposé par Renée Costes qui permet à un retraité propriétaire de vendre son bien et ensuite de signer chez le notaire un bail de location à vie. Il pourra ainsi continuer à occuper les lieux contre paiement d'un loyer et pourra dénoncer le bail à tout moment.

CRÉDIRENTIER

Personne à qui la rente est due dans le cas d'une vente en viager, à savoir le vendeur.

DÉBIRENTIER

Personne qui paye la rente dans le cas d'une vente en viager, à savoir l’acquéreur.

DÉCOTE

Différence entre la valeur d'un bien sur le marché et la valeur des "murs" estimée lors d'une vente en démembrement de propriété. Cette différence correspond à la valeur estimée de l'occupation, du DUH ou de l'usufruit.

DROIT D’USAGE ET D’HABITATION

Droit strictement personnel permettant au vendeur en viager ou en nue-propriété de conserver la jouissance du bien et donc de continuer à vivre chez lui. En revanche, celui-ci ne peut pas louer son bien.

RENTE

Somme d’argent que le débirentier (acquéreur) s’engage, lors d'une vente en viager à verser périodiquement au crédirentier (vendeur) sa vie durant, le plus souvent avec une fréquence mensuelle. La rente représente une source de revenus additionnelle pour le crédirentier, et pour le débirentier, un moyen d’investir dans l’immobilier sans avoir recours à un crédit.

IMMEUBLE

Terme qui désigne tout bien immobilier sans distinction (par exemple, maison ou appartement).

LIBÉRATION ANTICIPÉE

Décision prise par un vendeur en viager ou nue-propriété qui dispose d'un DUH ou d'un usufruit de déménager et donc de quitter définitivement les lieux. L'acquéreur récupère alors la pleine propriété du bien. Cependant, cette décision donne lieu à une compensation financière pour le vendeur le plus souvent par une revalorisation de sa rente ou par le versement d'un capital additionnel, suivant les modalités définies dans le contrat de vente.

NUE-PROPRIÉTÉ (VENTE EN)

Solution de vente qui permet à un vendeur de vendre "les murs" de son bien tout en conservant le droit d'y vivre à vie par un DUH ou un usufruit. A la différence de la vente en viager, le montant de la vente est intégralement perçu le jour de la signature chez le notaire.

USUFRUIT

Droit permettant au vendeur en viager ou en nue-propriété de continuer à utiliser le bien immobilier mais aussi d'en percevoir les fruits par exemple de pouvoir le mettre en location.

DROIT D’USAGE ET D’HABITATION

VALEUR VÉNALE

Terme désignant la valeur financière d'un bien immobilier sur le marché. A noter la différence entre la valeur vénale libre (le bien n'étant pas occupé) et occupé (locataires...), cette dernière étant inférieure.

VIAGER

Solution de vente qui permet à un vendeur de vendre "les murs" de son bien tout en conservant le droit d'y vivre à vie par un DUH ou un usufruit. Le montant de la vente est pour partie perçu le jour de la signature chez le notaire (le bouquet) et pour partie versée sous forme de rente mensuelle durant toute la vie du vendeur (crédirentier).

Questions fréquentes

Quels sont les frais à payer par l'acquéreur lors d'un achat en viager ?

Lors d'un achat en viager, l'acquéreur doit payer les frais de notaire et les honoraires de l'expert viagériste.

L’assiette de calcul des frais de notaire dépend du type d'acquisition :

1) Le viager libre

L’acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (la valeur vénale) du bien immobilier.

2) Le viager occupé

L'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement, à savoir la valeur de la nue-propriété. Les frais de notaire sont déduits à hauteur de la valeur du droit d'usage et d'habitation (ou de l'usufruit) car le vendeur reste à vie dans son bien.

Les frais de notaire sont ainsi réduits à hauteur de la part du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) dans la valeur vénale du bien. Les frais de notaires sont donc calculés sur la valeur du bien en tenant compte de la réduction du montant de la vente liée au DUH.

Bon à savoir : les montants du bouquet (somme payée au moment de la signature de l'acte authentique) et de la rente viagère n'ont aucune incidence sur le montant et le calcul des frais de notaire.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

Quel est l'âge idéal pour investir ?

Il n'y a pas d'âge pour investir en viager.

Parce que le viager est un investissement à long terme, nous préconisons d'acheter plutôt jeune (35 - 40 ans) quand les revenus sont stabilisés (carrière professionnelle) et/ou après avoir touché un capital (héritage,...).

Le risque pour l'acheteur est de décéder avant le vendeur. L'écart idéal entre l'acquéreur et le vendeur est d'au moins 25 ans.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

Peut-on faire un crédit pour acheter un bien en viager ?

Le recours au crédit pour acheter un bien en viager est très compliqué, voire quasi impossible.

En effet, l'achat en viager est basé sur le principe du crédit-vendeur, c'est le vendeur ou crédirentier qui "joue le rôle de la banque" en recevant l'apport initial (le bouquet à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire), puis les mensualités (la rente viagère mensuelle). Le vendeur bénéficie d'une garantie hypothécaire (la clause de privilège du vendeur = hypothèque de 1er rang), ce qui lui garantit le paiement de la rente viagère jusqu'à son décès.

Existe-t-il des solutions pour recourir au crédit immobilier ?

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

A quel moment devient-on propriétaire du bien immobilier acheté en viager ?

L’acheteur devient propriétaire du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (versement du bouquet et de la première rente viagère), il n’en possède pas le droit d’usage et il ne peut pas habiter ou louer le bien en cas de viager occupé, nue-propriété ou vente à terme occupé.

L’acheteur paye un bouquet lors de la vente et, selon la solution, une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Au décès du vendeur, l'acquéreur récupère la pleine propriété du bien immobilier et il peut alors en jouir comme bon lui semble : l’habiter, le louer ou le vendre.

Dans le cas d'une vente à terme, la durée de paiement des rentes et d'occupation du bien par le vendeur sont définies à l'avance dans le contrat.

Le contrat prévoit les modalités de restitution des clés et l’enlèvement des meubles du bien immobilier afin que l’acquéreur puisse le récupérer.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.