Que se passe-t-il en cas de non entretien ou de dégradation du bien immobilier ?

Vous avez acquis un bien immobilier en viager, en nue-propriété ou en vente à terme.

L'entretien du bien est à la charge du vendeur, qu'il ait conservé un droit d'usage et d'habitation ou l'usufruit du bien. Il a l'obligation de conserver le bien en état.

Un conflit peut survenir si le vendeur laisse le bien se détériorer. Le nu-propriétaire a alors la possibilité de contraindre le vendeur, pendant la durée d'occupation ou d’usufruit, à effectuer les réparations d’entretien.

Dans le cadre d'une vente de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, le nu-propriétaire peut aussi demander la cessation de l’usufruit dans le cas où l’usufruitier commettrait des abus en usant du bien : dégradation du bien, ou défaut d’entretien entrainant une détérioration du bien. Il peut également amener l’usufruitier à payer les frais de réparation pour les dommages qu’il aurait causés à la chose.

Si l’usufruitier décide de mettre le bien en location alors dans les rapports avec le locataire, c’est l’usufruitier qui assume le rôle et les obligations d’un propriétaire classique et le nu-propriétaire est un tiers dans cette relation bailleur/locataire. L’usufruitier-bailleur est tenu aux dépenses d’entretien du bien mais aussi aux grosses réparations qui ne sont plus à la charge du nu-propriétaire mais doivent être supportées par l’usufruitier-bailleur (arrêt du 28 juin 2006 de la Cour de Cassation, 3ème Chambre civile 05-15.563).

Références juridiques :

• Article 605 alinéa 2 du Code Civil : « Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. »
• Article 618 du code civil « l'usufruit peut aussi cesser par l'abus que l'usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d'entretien ».

Nota bene :

L'acquéreur ne peut pas imposer au vendeur une visite de son bien immobilier suite à la signature du contrat de vente en viager.

En revanche, le vendeur peut accorder ce droit de visite s'il le souhaite. Il s'agit d'une négociation purement contractuelle entre les parties.

L'acte authentique de vente devra contenir une clause relative au droit de visite et les conditions de ces visites (périodicité, jour, horaires) devront être fixées d'un commun accord entre le vendeur et l'acquéreur.

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