Comment est calculé un viager ? Tout savoir sur le calcul d’un viager

Tout savoir sur le mode de calcul pour les ventes en viager et nue -propriété

Vous envisagez une vente en viager ou nue-propriété ? Renée Costes vous propose de réaliser pour vous une étude personnalisée. (offerte et sans engagement) Cette étude sera réalisée par le conseiller expert Renée Costes proche de chez vous. Il vous suffit de nous appeler ou de cliquer sur le bouton ci-dessous.

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Quels calculs pour un bien occupé ?

Les calculs viager et nue-propriété sont complexes et nécessitent l’avis d’un expert. Le conseiller Renée Costes va intégrer toutes les données nécessaires en plus de son expertise et de sa connaissance du secteur.

Estimation de la Valeur vénale.

Il s’agit de la valeur du bien sur le marché. Elle est estimée à partir d’une étude rigoureuse du quartier, de l’immeuble, l’étage, le confort, les travaux et des dernières ventes locales. Elle intègre également le fait que le bien soit occupé. La valeur vénale va servir de base pour les calculs.

Calcul du Droit d’usage et d'habitation ou de l'usufruit.

Évaluation de la valeur financière de l’occupation du bien à vie par le vendeur. Ce calcul se fait à partir d’un barème reconnu intégrant entre autres, les statistiques d’espérance de vie.

Valeur économique.

La valeur économique correspond au prix occupé moins le droit d’usage ou l’usufruit. Cette valeur va être celle la plus souvent retenue dans l’acte notarié.

Définition du montant du bouquet et des rentes.

La valeur économique va être répartie entre le capital (bouquet) perçu par le vendeur au moment de la vente et si souhaité, une rente mensuelle à vie.
Il n'y a pas de règle fixe pour cette répartition. Le calcul de la rente viagère est réalisé à l’aide d’une formule : après avoir déduit le montant du bouquet de la valeur économique, le solde est converti en mensualités en appliquant un taux de rente déterminée en fonction de la durée estimée de l'opération.

Quels calculs pour un bien libre ?

Estimation de la Valeur vénale.

Pas de Calcul du Droit d’usage et d'habitation ou de l'usufruit.

Comme le vendeur ne souhaite plus occuper le bien aucun déduction correspondant au droit d'usage ou à l'usufruit n'est appliquée sur la valeur du bien.

Définition du montant du bouquet et des rentes.

La valeur vénale libre va être répartie entre le capital (bouquet) perçu par le vendeur au moment de la vente et la rente mensuelle à vie.
Comme pour un viager occupé, il n'y a pas de règle imposée. La répartition se fait en fonctions des projets et besoins du vendeur. Le calcul du montant mensuel de la rente se fait de la même manière que pour un viager occupé avec un taux de rente lié à la durée estimée.

Questions fréquentes

Quels sont les frais à payer par l'acquéreur lors d'un achat en viager ?

Lors d'un achat en viager, l'acquéreur doit payer les frais de notaire et les honoraires de l'expert viagériste.

L’assiette de calcul des frais de notaire dépend du type d'acquisition :

1) Le viager libre

L’acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (la valeur vénale) du bien immobilier.

2) Le viager occupé

L'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement, à savoir la valeur de la nue-propriété. Les frais de notaire sont déduits à hauteur de la valeur du droit d'usage et d'habitation (ou de l'usufruit) car le vendeur reste à vie dans son bien.

Les frais de notaire sont ainsi réduits à hauteur de la part du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) dans la valeur vénale du bien. Les frais de notaires sont donc calculés sur la valeur du bien en tenant compte de la réduction du montant de la vente liée au DUH.

Bon à savoir : les montants du bouquet (somme payée au moment de la signature de l'acte authentique) et de la rente viagère n'ont aucune incidence sur le montant et le calcul des frais de notaire.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

Quel est l'âge idéal pour investir ?

Il n'y a pas d'âge pour investir en viager.

Parce que le viager est un investissement à long terme, nous préconisons d'acheter plutôt jeune (35 - 40 ans) quand les revenus sont stabilisés (carrière professionnelle) et/ou après avoir touché un capital (héritage,...).

Le risque pour l'acheteur est de décéder avant le vendeur. L'écart idéal entre l'acquéreur et le vendeur est d'au moins 25 ans.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

Peut-on faire un crédit pour acheter un bien en viager ?

Le recours au crédit pour acheter un bien en viager est très compliqué, voire quasi impossible.

En effet, l'achat en viager est basé sur le principe du crédit-vendeur, c'est le vendeur ou crédirentier qui "joue le rôle de la banque" en recevant l'apport initial (le bouquet à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire), puis les mensualités (la rente viagère mensuelle). Le vendeur bénéficie d'une garantie hypothécaire (la clause de privilège du vendeur = hypothèque de 1er rang), ce qui lui garantit le paiement de la rente viagère jusqu'à son décès.

Existe-t-il des solutions pour recourir au crédit immobilier ?

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

A quel moment devient-on propriétaire du bien immobilier acheté en viager ?

L’acheteur devient propriétaire du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (versement du bouquet et de la première rente viagère), il n’en possède pas le droit d’usage et il ne peut pas habiter ou louer le bien en cas de viager occupé, nue-propriété ou vente à terme occupé.

L’acheteur paye un bouquet lors de la vente et, selon la solution, une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Au décès du vendeur, l'acquéreur récupère la pleine propriété du bien immobilier et il peut alors en jouir comme bon lui semble : l’habiter, le louer ou le vendre.

Dans le cas d'une vente à terme, la durée de paiement des rentes et d'occupation du bien par le vendeur sont définies à l'avance dans le contrat.

Le contrat prévoit les modalités de restitution des clés et l’enlèvement des meubles du bien immobilier afin que l’acquéreur puisse le récupérer.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.