Vendre en vente à terme, l'essentiel à savoir

Dans une vente à terme libre ou occupée, il faut vérifier un certain nombre d'éléments en amont pour garantir le succès et la sécurité de l'opération pour le vendeur et l'acquéreur.

1) Ce que l'expert va aborder avec le vendeur

• Vérification du titre de propriété afin de s'assurer que le vendeur est propriétaire du bien immobilier et peut donc le vendre.
• Vérifier si le bien est la résidence principale ou secondaire afin de déterminer le type de vente à terme (occupé ou libre).
• Comprendre le besoin, la problématique du vendeur pour proposer une solution sur-mesure : la vente à terme est-elle la bonne solution et correspond-elle aux besoins ?
• Procéder à une analyse fiscale.
• Détermination de la durée de l'opération à la fois la durée du paiement des mensualités mais aussi, le cas échéant, la durée d'occupation du bien.

2) Ce que l'expert va aborder avec l'acquéreur

• Vérification de la solvabilité de l'acquéreur et de la viabilité, la fiabilité de son projet.
• Vérification de la compatibilité du projet de l'acquéreur avec le projet du vendeur.
• La possibilité du remboursement par anticipation ainsi que la revente du bien.

En faisant appel à un expert, vous vous assurerez du respect des règles dans la fixation du prix, du sérieux de l'investisseur (solvabilité) et de la sécurité de la transaction pour les deux parties.

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Dans le cadre d'une vente à terme, la plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de cession (valeur vénale) et le prix d'acquisition (le prix d'achat). Une fois la plus-value évaluée, un abattement va pouvoir être appliqué en fonction de la durée de détention du bien et venir diminuer la plus-value imposable.

La plus-value immobilière est soumise à l'impôt :

• Impôt sur le revenu au taux global de 19%
• Prélèvements sociaux, au taux de 17,2%

Si la durée de détention est inférieure à 6 ans, la taxation sur la plus-value est totale : 19 % d'imposition et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une taxation totale de 36,2 %.
Au-delà de six ans, il y a des abattements sur l'impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux :

• lorsque la durée de détention se situe entre 6 et 21 ans, l'abattement est de 6% par an pour l'impôt sur le revenu, et de 1,65% pour les prélèvements sociaux ;
• lorsque la durée de détention est égale à 22 ans, l'abattement est de 4% pour l'impôt sur le revenu et de 1,6% pour les prélèvements sociaux ;
• lorsque la durée de détention est comprise entre 23 et 30 ans, la plus-value n'est plus taxable au titre de l'impôt sur le revenu et l'abattement sur les prélèvements sociaux est de 9%.
• lorsque la durée de détention est supérieure à 30 ans, exonération totale (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)

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La vente à terme est une vente complexe qui nécessite une expertise juridique, financière, fiscale, patrimoniale, immobilière et relationnelle.

C'est toujours une opération sur-mesure qui vise à trouver la meilleure solution à une situation patrimoniale et familiale propre aux vendeurs.

L'expert vous accompagnera et vous évitera de tomber dans certains "pièges" :

• Erreurs dans les calculs et la fixation des montants ;
• Manque de précision dans la rédaction du contrat authentique (privilège du vendeur, clause résolutoire, réserve d'occupation éventuelle, répartition des charges et des taxes, ...) ;
• Incohérence entre les projets vendeurs et investisseurs ;
• Solvabilité des parties.

Le conseiller expert viager & nue-propriété Renée Costes est donc gage de :

• Sécurité du contrat ;
• Équilibre entre les parties ;
• Clauses complètes, exhaustives et vérifiées ;
• Calculs et barémisation justes ;
• Vérification des solvabilités et de la cohérence des projets et besoins ;
• Suivi et accompagnement après la vente.

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Dans une vente à terme, contrairement au viager, la durée du paiement est fixe. Dans une vente à terme occupée, comme dans un viager, la durée d'occupation (usufruit ou droit d'habitation) peut-être fixe ou à vie.

En cas de décès du vendeur avant le terme, l'acquéreur doit continuer à verser les mensualités aux héritiers jusqu'à la fin de la période de paiement.

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