Investir en vente à terme, l'essentiel à connaître

La vente à terme bénéficie d'un cadre fiscal favorable.

Pour le vendeur, les mensualités ne sont pas soumises à l'impôt sur le revenu, et, comme pour toute vente immobilière, il n'y a pas de plus-value sur la résidence principales ou si le bien est détenu depuis plus de 22 ans (30 ans pour les cotisations sociales).

Pour l'acquéreur, dans le cadre d'un investissement en vente à terme occupée, l'investisseur évite la fiscalité sur les revenus fonciers qui est particulièrement lourde (IR + CSG-CRDS jusqu'à 62,2%). En effet, les loyers correspondant à l'occupation du bien par le vendeur sont versés dès le départ sous forme de réduction de prix (décote d'occupation), il n'y a donc aucun loyer à déclarer et aucun impôt à payer.

Par ailleurs, les droits d'enregistrements et frais de notaire sont réduits, de même, que la base déclarative et taxable à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).

En savoir plus : lire "Comment se calcule la plus-value en cas de vente à terme libre d'une résidence secondaire ?"

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Dans le cadre d’une vente à terme le prix convenu doit être réglé en totalité. Si le vendeur décède avant le terme du contrat, les mensualités continueront d’être versées à la succession (les héritiers).

=> Que se passe-t-il si le vendeur n'a pas d'héritier, de descendant, de famille ?

En cas de décès du vendeur, le paiement ne s'arrête pas avant la fin du terme du contrat et ce, même en l'absence d'héritier. Les mensualités seront versées au profit de la succession.

Il faut distinguer deux cas :

• Succession en déshérence (art. 539 du Code civil) : c’est le cas lorsque le défunt est décédé sans héritier. Dans cette hypothèse, les biens du défunt deviennent la propriété de l’État.
• Succession vacante (art. 809 du Code civil) : c’est le cas lorsque personne ne se présente pour réclamer la succession et qu’il n’existe pas d’héritiers connus OU lorsque les héritiers connus ont renoncé à la succession OU encore lorsque les 6 mois pour opter se sont écoulés sans réponse. L’intervention du Tribunal judiciaire est là aussi nécessaire. L’autorité administrative (le curateur) sera chargée d'administrer la succession. Une fois le règlement des dettes effectué, et en présence d'actif, les fonds seront consignés à la Caisse des dépôts.

En résumé, les mensualités seront versées soit à l'État lorsque la succession est en déshérence, soit à la succession dont les fonds seront consignés à la Caisse des dépôts.

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Le recours au crédit bancaire est quasi-impossible pour un achat en vente à terme puisque ce type de vente est basée sur un crédit-vendeur.

Comme le viager, la vente à terme (ou vente à paiement échelonné) bénéficie déjà, dans sa structuration, de l'effet de levier, il intègre un "crédit vendeur" puisque ce dernier n'est pas payé immédiatement. L'acheteur finance son acquisition dans le temps par un apport immédiat puis par le versement de mensualités sur une durée fixe.

En outre, le contrat de vente à terme prévoit toujours un privilège de vendeur et une clause résolutoire, un établissement bancaire ne peut donc pas prendre d'hypothèque ou d'autre garantie réelle sur le bien. Les seules solutions de garanties restantes sont l'hypothèque déportée sur un autre bien immobilier ou le nantissement de placements financiers.

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La vente à terme ou plus exactement, la vente à paiement échelonné (article 1601-2 du Code civil) est un contrat de vente immobilière avec crédit-vendeur. Le paiement du prix se fait avec une somme au comptant, puis des mensualités sur une durée fixe. Le bien peut-être vendu libre ou occupé.

La vente à terme (libre ou occupée) permet donc de vendre et d’acquérir un bien en étalant dans le temps une partie du paiement sur une durée fixe.

Les avantages pour les vendeurs :

• La fiscalité est la même que pour une vente immobilière classique, ainsi les mensualités sont non imposables dans le cas d'une résidence principale ou d'une vente exonérée ;
• La durée de paiement est fixe, ainsi, en cas de décès du vendeur, les mensualités sont versées aux héritiers jusqu’au terme ;
• Le vendeur peut conserver l'occupation (usufruit ou droit d'habitation) pour une durée fixe ou une durée viagère (à vie), s'il le souhaite.

Les avantages pour les acquéreurs :

• La durée de paiement est fixe, le prix final est donc déterminé dès l'acquisition ;
• L'acquéreur n'a pas besoin de recourir à un prêt bancaire puisqu'il bénéficie d'un crédit-vendeur ;
• L'investissement peut se faire avec ou sans démembrement (Le démembrement immobilier, c'est quoi ?).

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