Investir en cession-bail-à-vie, l'essentiel à connaître

L’acheteur devient propriétaire du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (versement du bouquet et de la première rente viagère), il n’en possède pas le droit d’usage et il ne peut pas habiter ou louer le bien en cas de viager occupé, nue-propriété ou vente à terme occupé.

L’acheteur paye un bouquet lors de la vente et, selon la solution, une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Au décès du vendeur, l'acquéreur récupère la pleine propriété du bien immobilier et il peut alors en jouir comme bon lui semble : l’habiter, le louer ou le vendre.

Dans le cas d'une vente à terme, la durée de paiement des rentes et d'occupation du bien par le vendeur sont définies à l'avance dans le contrat.

Le contrat prévoit les modalités de restitution des clés et l’enlèvement des meubles du bien immobilier afin que l’acquéreur puisse le récupérer.

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Le viager bénéficie d'un cadre fiscal très favorable tant pour le crédirentier que pour le débirentier.

Pour le vendeur (crédirentier) :

Le bouquet est exonéré si la vente porte sur la résidence principale, et la rente viagère bénéficie d’abattements importants :

• 60 % s'il est âgé de 60 à 69 ans ;
• 70 % s'il est âgé de 70 ans et plus.

Pour l'acquéreur (débirentier) :

Dans le cadre d'un investissement en viager occupé, l'investisseur évite la fiscalité sur les revenus fonciers qui est particulièrement lourde (IR + CSG-CRDS jusqu'à 62,2%).
En effet, les loyers correspondant à l'occupation du bien par le vendeur sont versés dès le départ sous forme de réduction de prix (décote d'occupation), il n'y a donc aucun loyer à déclarer et aucun impôt à payer. La décote d'occupation est calculée comme un loyer actualisé sur l'espérance de vie du ou des occupants.

Par ailleurs, les droits d'enregistrements et frais de notaire sont réduits, de même, que la base déclarative et taxable à l'IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Si l'investisseur a fait l'acquisition d'un viager libre, il bénéficie dès la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, de la jouissance du bien : il peut l'occuper ou le louer et percevoir les loyers. Il est redevable de la taxe foncière et au titre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), il déclare la valeur de la pleine propriété.

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Dans une vente en viager occupé avec une réserve de droit d’usage et d’habitation (DUH), en générale, la répartatition des charges et travaux est calquée sur le régime locatif (loi de 1989). Le vendeur occupant conserve à sa charge les charges locatives dites récupérables (charges courantes, petits travaux d'entretien, eau, etc.) et l'investisseur les charges dites non-récpérables et les travaux. Dans la pratique, c'est l'investisseur qui reçoit et paie les appels de provision pour charges, le vendeur occupant lui remboursant sa quot-part.

Dans une vente en viager occupé avec une réserve d'usufruit, en génrale, la répartition des charges et travaux est calquée sur les articles 605 et 606 du Code civile. Le vendeur usufruitier paie la quasi-totalité des charges et des travaux, l'investisseur ne prenant à son compte que les gros travaux (façade, toiture, etc.).

Dans une vente en viager libre, l'investisseur paie l'intégralité des charges et des travaux.

Pour aller plus loin :

- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

- Code civil, Chapitre Ier : De l'usufruit (Articles 578 à 624), Article 606

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Le recours au crédit bancaire est quasi-impossible pour un achat en viager.

Le viager bénéficie déjà, dans sa structuration, de l'effet de levier, il intègre un "crédit vendeur" puisque ce dernier n'est pas payé immédiatement. L'acheteur finance son acquisition dans le temps par un apport immédiat (bouquet) puis par le versement de mensualités dans la durée (rente viagère).

En outre, le contrat de viager prévoit toujours un privilège de vendeur et une clause résolutoire, un établissement bancaire ne peut donc pas prendre d'hypothèque ou d'autre garantie réelle sur le bien. Les seules solutions de garanties restantes sont l'hypothèque déportée sur un autre bien immobilier ou le natissement de placements financiers.

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