Viager occupé : Tout savoir sur la vente et l'achat en viager occupé avec Renée Costes

Le viager occupé, représentant 83% des volumes, est la vente d’un bien immobilier dont le crédirentier se réserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) sur le bien. Le vendeur (crédirentier) continue à vivre chez lui jusqu’à son décès tout en percevant une rente à vie !

Quel est l'intérêt d'un viager occupé ?

Photo de solution proposée par Renée Costes

Le viager occupé, la solution la plus utilisée. Décote de prix liée à l'occupation et paiement progressif, le viager occupé pour investir à moyen long terme.

Tout savoir sur l'achat en viager occupé

Le viager occupé, pour un complément de retraite à vie.Une solution totalement modulable entre montant reçu à la signature et rente mensuelle à vie.

Tout savoir sur la vente en viager occupé

La vente en viager occupé permet aux vendeurs (crédirentier) d’augmenter leur pouvoir d’achat sans changer leur habitude de vie. Ainsi, ils peuvent continuer à vivre chez eux tout en percevant une rente à vie. Pour l’acquéreur (débirentier), l’achat en viager occupé s’apparente à un investissement locatif sécurisé, fiscalement attractif et offrant une bonne rentabilité.

Concrètement, lors de la vente, l’acquéreur-investisseur (débirentier) verse immédiatement une somme au comptant appelée « BOUQUET ». Puis, tous les mois, il verse une somme mensuelle, appelée « RENTE », cette rente garantit aux vendeurs (crédirentier) un complément de revenus à vie.

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Pour le vendeur (crédirentier)

La vente en viager occupé permet aux vendeurs d’augmenter leur pouvoir d’achat sans changer leur habitude de vie..

Le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation (DUH) personnel sa vie durant, il continue à vivre « chez lui », sans changement dans son quotidien, tout au long de sa vie

Le vendeur perçoit un capital immédiatement et des revenus supplémentaires garantis à vie

Le vendeur réalise des économies importantes, il n’a plus à payer la taxe foncière, les gros travaux, les honoraires du syndic en cas de copropriété, etc

Le vendeur bénéficie d’un cadre fiscal très favorable, le bouquet est totalement exonéré d’impôts et la rente bénéficie d’un abattement de 70 % à partir de 70 ans

Le vendeur est garanti du paiement des rentes. La vente est enregistrée par un acte authentique établi chez notaire, qui comprend un privilège de vendeur avec clause résolutoire

Le vendeur est garanti du maintien de pouvoir d’achat par la revalorisation annuelle de la rente

Le vendeur est garanti d’une revalorisation en cas de libération anticipée, il peut libérer son bien, de son propre chef, et bénéficier en contrepartie de rentes revalorisées selon barème prévu dans l’acte de vente

Le vendeur protège sa famille grâce à la réversion du droit d’usage et d’habitation (DUH) et de la totalité de la rente au conjoint survivant. Il peut aussi faire une donation de tout ou partie du bouquet à ses proches

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Pour l’acquéreur (débirentier) :

Le viager répond à de multiples besoins : préparer sa retraite, bâtir un futur patrimoine locatif, investir sans alourdir ses impôts, acheter un bien immobilier pour ses enfants, investir dans une résidence secondaire future, etc.

L’acquéreur investit dans l’immobilier à prix réduit, c’est un placement de moyen/long terme très attractif

L’acquéreur investit dans un cadre fiscal très favorable (il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d’habitation est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat)

L’acquéreur investit de manière socialement responsable (il complète la retraite du vendeur et lui permet de demeurer chez lui)

L’acquéreur est garanti d’une bonne protection du capital investi (résilience de la pierre)

L’acquéreur investit de manière socialement responsable

L’acquéreur est garanti de l’absence de risque et de souci de gestion locative (le « locataire », c’est le vendeur !)

L’acquéreur a la possibilité de revendre le viager à tout moment

La répartition des charges

Il n’y a pas de règles précises. Elle est conventionnelle selon les parties. En général, le vendeur, qui était propriétaire de son bien, bénéficie d’un avantage sur ses charges. En effet, il n’a plus que les charges courantes à payer : chauffage, électricité, eau... et la taxe d’habitation. Face à lui, l’acquéreur est responsable de :

la taxe foncière, hors ordures ménagères;
les honoraires du Syndic en cas de vente d’un appartement en copropriété;
l’assurance de l’immeuble;
les gros travaux : ravalement de la façade, rénovation de la toiture...

Ainsi, la répartition des charges et des réparations entre le vendeur et acquéreur est principalement calquée sur le droit locatif.

Qui paye la taxe foncière en cas de viager occupé ?

Retraite*Immo, la solution de vente en viager occupé

Pour tous les retraités propriétaires, seuls ou en couple, avec ou sans enfants, partout en France, Renée Costes a créé la solution permettant de :

Rester chez vous
Obtenir un complément de retraite à vie
Protéger votre conjoint
Réaliser vos projets (voyages,...) et/ou gâter vos proches
Réaliser des économies d’impôts et de charges

Retraite*Immo, c’est augmenter ses revenus et profiter d’une retraite sereine et tranquille.

Réussir sa vente en viager occupé

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Questions fréquentes

Quels sont les frais à payer par l'acquéreur lors d'un achat en viager ?

Lors d'un achat en viager, l'acquéreur doit payer les frais de notaire et les honoraires de l'expert viagériste.

L’assiette de calcul des frais de notaire dépend du type d'acquisition :

1) Le viager libre

L’acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (la valeur vénale) du bien immobilier.

2) Le viager occupé

L'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement, à savoir la valeur de la nue-propriété. Les frais de notaire sont déduits à hauteur de la valeur du droit d'usage et d'habitation (ou de l'usufruit) car le vendeur reste à vie dans son bien.

Les frais de notaire sont ainsi réduits à hauteur de la part du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) dans la valeur vénale du bien. Les frais de notaires sont donc calculés sur la valeur du bien en tenant compte de la réduction du montant de la vente liée au DUH.

Bon à savoir : les montants du bouquet (somme payée au moment de la signature de l'acte authentique) et de la rente viagère n'ont aucune incidence sur le montant et le calcul des frais de notaire.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

Quel est l'âge idéal pour investir ?

Il n'y a pas d'âge pour investir en viager.

Parce que le viager est un investissement à long terme, nous préconisons d'acheter plutôt jeune (35 - 40 ans) quand les revenus sont stabilisés (carrière professionnelle) et/ou après avoir touché un capital (héritage,...).

Le risque pour l'acheteur est de décéder avant le vendeur. L'écart idéal entre l'acquéreur et le vendeur est d'au moins 25 ans.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

Peut-on faire un crédit pour acheter un bien en viager ?

Le recours au crédit pour acheter un bien en viager est très compliqué, voire quasi impossible.

En effet, l'achat en viager est basé sur le principe du crédit-vendeur, c'est le vendeur ou crédirentier qui "joue le rôle de la banque" en recevant l'apport initial (le bouquet à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire), puis les mensualités (la rente viagère mensuelle). Le vendeur bénéficie d'une garantie hypothécaire (la clause de privilège du vendeur = hypothèque de 1er rang), ce qui lui garantit le paiement de la rente viagère jusqu'à son décès.

Existe-t-il des solutions pour recourir au crédit immobilier ?

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

A quel moment devient-on propriétaire du bien immobilier acheté en viager ?

L’acheteur devient propriétaire du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (versement du bouquet et de la première rente viagère), il n’en possède pas le droit d’usage et il ne peut pas habiter ou louer le bien en cas de viager occupé, nue-propriété ou vente à terme occupé.

L’acheteur paye un bouquet lors de la vente et, selon la solution, une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Au décès du vendeur, l'acquéreur récupère la pleine propriété du bien immobilier et il peut alors en jouir comme bon lui semble : l’habiter, le louer ou le vendre.

Dans le cas d'une vente à terme, la durée de paiement des rentes et d'occupation du bien par le vendeur sont définies à l'avance dans le contrat.

Le contrat prévoit les modalités de restitution des clés et l’enlèvement des meubles du bien immobilier afin que l’acquéreur puisse le récupérer.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.