Vente à terme : Tout savoir sur la vente et l'achat en vente à terme avec Renée Costes

La vente à terme s’apparente très clairement à un crédit-vendeur. On désigne par vente à terme, la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur fera un paiement comptant et des mensualités sur une durée déterminée à l’acte authentique, sous réserve éventuelle d’une réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) par le vendeur.

Photo de solution proposée par Renée Costes

Le viager libre pour un bien immédiatement disponible.Paiement échelonné dans le temps sans emprunt bancaire, le viager libre est une solution intéressante pour investir.

Tout savoir sur l'achat à terme

S'assurer un revenu mensuel sans les contraintes du locatif.Idéal pour le propriétaires de biens locatifs ou de résidence secondaire .

Tout savoir sur la vente à terme

La différence avec une vente en viager

Le versement du paiement des mensualités est limité dans le temps;
au niveau de la fiscalité de la vente à terme, les mensualités sont peu ou pas imposables;
le montant des mensualités est indexé selon l’indice du coût de la construction.

La vente à terme possède plusieurs variantes !

Vente à terme libre

C’est une vente à terme dans laquelle il y a juste un paiement à terme. L’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique. Le vendeur ne paie plus aucune charges car il n’est plus propriétaire, ni occupant du bien.

Vente à terme occupée

Dans le cas d’une vente à terme occupée, le vendeur bénéficie d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps.Concernant la répartition des charges, le vendeur n’a plus que les charges courantes à payer : chauffage, électricité, eau... et la taxe d’habitation.

Quel est l'intérêt d'une vente à terme ?

Pour le vendeur (crédirentier)

Le vendeur perçoit des mensualités sur une durée fixe. Lors de la vente, l’acquéreur vous versera une somme au comptant, puis, tous les mois, vous percevrez une somme mensuelle. La mensualité est payable jusqu’à l’échéance prévue.

Le vendeur bénéficie d’avantages fiscaux sur les mensualités. Les mensualités perçues ne sont pas imposables dans le cadre de la vente d’une résidence principale ou secondaire

Le vendeur peut se réserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie ou pour une durée limitée dans le temps.

Le vendeur est garanti du paiement des mensualités. La vente sera enregistrée par un acte authentique établi chez notaire. Une hypothèque de premier rang est prise par le notaire le jour de la signature de la vente, celle-ci est assortie du privilège de vendeur avec clause résolutoire.

Le vendeur est garanti de revalorisation annuelle de la mensualité.

Le vendeur protège sa famille, en cas de décès du vendeur, les mensualités continuent d’être versées à ses héritiers.

Que se passe-t-il en cas de décès du vendeur avant la fin du terme ?

Contactez Renée Costes.

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Pour l’acquéreur :

L’acquisition sous forme de vente à terme répond à de multiples objectifs : acquérir un logement, se constituer un patrimoine immobilier locatif, investir dans une résidence secondaire, etc.

L’acquéreur investit dans l’immobilier à prix réduit, c’est un placement de moyen/long terme très attractif

L’acquéreur investit à son rythme sans recourir au crédit bancaire (et donc sans intérêts bancaires)

L’acquéreur, dans le cas d’une vente libre, peut disposer du bien dès l’achat pour s’y loger ou y loger un proche

L’acquéreur investit dans un cadre fiscal très favorable dans le cas d’une vente occupée (il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d’habitation (DUH) est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat)

L’acquéreur investit de manière socialement responsable

L’acquéreur est garanti d’une bonne protection du capital investi (résilience de la pierre)

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Questions fréquentes

Quels sont les frais à payer par l'acquéreur lors d'un achat en viager ?

Lors d'un achat en viager, l'acquéreur doit payer les frais de notaire et les honoraires de l'expert viagériste.

L’assiette de calcul des frais de notaire dépend du type d'acquisition :

1) Le viager libre

L’acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (la valeur vénale) du bien immobilier.

2) Le viager occupé

L'acheteur ne s'acquitte des frais de notaire que sur la base des droits cédés du logement, à savoir la valeur de la nue-propriété. Les frais de notaire sont déduits à hauteur de la valeur du droit d'usage et d'habitation (ou de l'usufruit) car le vendeur reste à vie dans son bien.

Les frais de notaire sont ainsi réduits à hauteur de la part du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) dans la valeur vénale du bien. Les frais de notaires sont donc calculés sur la valeur du bien en tenant compte de la réduction du montant de la vente liée au DUH.

Bon à savoir : les montants du bouquet (somme payée au moment de la signature de l'acte authentique) et de la rente viagère n'ont aucune incidence sur le montant et le calcul des frais de notaire.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

Quel est l'âge idéal pour investir ?

Il n'y a pas d'âge pour investir en viager.

Parce que le viager est un investissement à long terme, nous préconisons d'acheter plutôt jeune (35 - 40 ans) quand les revenus sont stabilisés (carrière professionnelle) et/ou après avoir touché un capital (héritage,...).

Le risque pour l'acheteur est de décéder avant le vendeur. L'écart idéal entre l'acquéreur et le vendeur est d'au moins 25 ans.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

Peut-on faire un crédit pour acheter un bien en viager ?

Le recours au crédit pour acheter un bien en viager est très compliqué, voire quasi impossible.

En effet, l'achat en viager est basé sur le principe du crédit-vendeur, c'est le vendeur ou crédirentier qui "joue le rôle de la banque" en recevant l'apport initial (le bouquet à la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire), puis les mensualités (la rente viagère mensuelle). Le vendeur bénéficie d'une garantie hypothécaire (la clause de privilège du vendeur = hypothèque de 1er rang), ce qui lui garantit le paiement de la rente viagère jusqu'à son décès.

Existe-t-il des solutions pour recourir au crédit immobilier ?

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.

A quel moment devient-on propriétaire du bien immobilier acheté en viager ?

L’acheteur devient propriétaire du bien immobilier dès la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (versement du bouquet et de la première rente viagère), il n’en possède pas le droit d’usage et il ne peut pas habiter ou louer le bien en cas de viager occupé, nue-propriété ou vente à terme occupé.

L’acheteur paye un bouquet lors de la vente et, selon la solution, une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.

Au décès du vendeur, l'acquéreur récupère la pleine propriété du bien immobilier et il peut alors en jouir comme bon lui semble : l’habiter, le louer ou le vendre.

Dans le cas d'une vente à terme, la durée de paiement des rentes et d'occupation du bien par le vendeur sont définies à l'avance dans le contrat.

Le contrat prévoit les modalités de restitution des clés et l’enlèvement des meubles du bien immobilier afin que l’acquéreur puisse le récupérer.

Contactez un conseiller expert Renée Costes pour en savoir plus sur l'investissement en viager.